La casa torna a essere un grande tema anche in Umbria

(Articolo pubblicato su Umbria24 il 22/12/2025)

Nei giorni scorsi è stato presentato alla stampa il Piano industriale Ater Umbria 2026–2030. Si tratta di un lavoro di notevole interesse, elaborato per la prima volta, che restituisce una fotografia chiara e al tempo stesso preoccupante della domanda di alloggi pubblici proveniente dalle fasce sociali più fragili. In Umbria tale domanda continua a crescere, mentre la capacità di risposta del sistema di edilizia residenziale pubblica resta strutturalmente limitata da investimenti storicamente bassi e da un patrimonio che, pur numericamente rilevante, non è pienamente utilizzabile.

Oltre 4.200 nuclei familiari hanno presentato domanda di alloggio popolare, ma solo una parte riesce a entrare effettivamente nelle graduatorie, a fronte di un patrimonio di circa 9.500 alloggi, di cui quasi 1.300 non disponibili perché da ripristinare o bloccati da criticità gestionali. A questo quadro già problematico si affiancano fenomeni strutturali di fragilità sociale: livelli elevati di morosità, indebolimento delle reti di comunità e difficoltà di presidio nei quartieri di edilizia residenziale pubblica, soprattutto nei contesti urbani medi e medio-piccoli.

All’interno di questo scenario Ater ha individuato una doppia strategia. Da un lato il ripristino rapido del patrimonio esistente, puntando sul recupero degli alloggi vuoti con interventi mirati nel breve periodo: il recupero delle sole unità oggi non utilizzate potrebbe coprire fino a un terzo della domanda attuale. Dall’altro lato l’ampliamento dell’offerta attraverso nuovi alloggi e programmi di edilizia sociale, che allo stato attuale ammontano a circa 435 abitazioni tra nuove costruzioni e ripristini.

Questi interventi sono sostenuti da un investimento complessivo di circa 147 milioni di euro già stanziati, provenienti da fondi Pnrr, sisma, Pnc, Cipe e risorse proprie. Un volume di risorse significativo, ma ancora insufficiente rispetto alla dimensione strutturale del fabbisogno abitativo.

Il Piano chiarisce inoltre che la casa non è soltanto una questione di metri quadrati. Vengono indicate azioni di prossimità sociale, il rafforzamento dei servizi agli utenti, la digitalizzazione dei processi, un miglior presidio dei condomini e sperimentazioni legate all’efficientamento energetico e alle comunità energetiche. In questa prospettiva Ater prova a ridefinire il proprio ruolo, non più soltanto come gestore del patrimonio immobiliare pubblico, ma come attore delle politiche di welfare abitativo, chiamato a tenere insieme emergenza, qualità dell’abitare e coesione sociale.

Il Piano non pretende di risolvere da solo il problema della casa in Umbria, ma ne delinea con chiarezza il perimetro, le criticità e le principali leve di intervento. Un contributo apprezzabile, che può indicare un percorso per i prossimi anni.

Chi scrive si è occupato per oltre dieci anni di questo settore in un contesto ben più favorevole dell’attuale, quando la dotazione di risorse e la programmazione nazionale consentivano di sperimentare modelli e strategie abitative innovative. Dalla casa in proprietà o in locazione a canone sociale al recupero edilizio, fino alla rigenerazione urbana, fu una stagione feconda in cui l’Umbria si distinse per capacità di programmazione e di intervento.

La storia dell’intervento pubblico nel settore abitativo, tuttavia, affonda le radici nel secondo dopoguerra, quando la casa pubblica rappresentava uno degli elementi centrali del Piano Fanfani–Ina-Casa. Parallelamente anche l’iniziativa privata e cooperativa per la proprietà veniva sostenuta attraverso specifiche misure di incentivazione.

Seguì una seconda fase, fino alla fine degli anni Ottanta, caratterizzata dalla costruzione di nuovi quartieri di edilizia popolare previsti dalla legge 167/62, dalla continuità dei finanziamenti garantiti dai fondi Gescal e infine dal Piano decennale della casa della legge 457/78, che aprì anche al recupero del patrimonio esistente, anticipando il tema della rigenerazione urbana. Da quel momento la frammentazione e la centralizzazione delle competenze, i programmi straordinari nazionali dagli esiti deludenti e alcune pronunce costituzionali che ne hanno messo in discussione i fondamenti giuridici hanno progressivamente smantellato un sistema che aveva funzionato.

La fase più recente ha visto il progressivo abbandono dell’intervento pubblico, sostituito in parte dalla finanziarizzazione del mercato delle abitazioni e dalla cancellazione del concetto stesso di casa popolare, rimpiazzato dal termine ambiguo di housing sociale. Una scelta fondata sull’illusione che il mercato potesse garantire da solo risposte adeguate a ogni segmento della domanda.

Oggi la questione sembra tornata al centro dell’attenzione, grazie a una convergenza inedita tra soggetti molto diversi tra loro, come Confindustria, sindacati, Regioni ed enti locali. Da tempo questi attori sollecitano Governo e Parlamento a riprendere l’iniziativa sull’edilizia pubblica sociale, una necessità che non può essere liquidata con generici annunci di un Piano casa privo di contenuti o con stanziamenti marginali nella legge di bilancio.

Confindustria Assoimmobiliare ha più volte sostenuto la necessità di un vero Piano casa rivolto a studenti, giovani coppie, lavoratori e soggetti fragili, capace di agire nel breve e nel lungo periodo. La proposta parte dal rimettere sul mercato gli immobili esistenti, a cominciare dagli 80 mila alloggi pubblici non assegnati, e dal rilanciare l’edilizia pubblica, ferma di fatto dai primi anni Novanta.

Un’impostazione simile emerge anche da un rapporto presentato in un recente convegno di Fillea Cgil, che ribalta la visione delle costruzioni come settore meramente congiunturale, affermando che casa e costruzioni sono un’infrastruttura economica permanente, centrale per la crescita e per la stabilità sociale e finanziaria del Paese. L’Italia dispone di circa il 3,5 per cento di edilizia pubblica, a fronte di una media europea intorno al 20 per cento. Far ripartire l’edilizia pubblica è quindi un obiettivo necessario e non rinviabile.

Il Paese ha però sprecato una grande occasione per rispondere alla domanda delle fasce più fragili, destinando risorse enormi alla riqualificazione delle seconde e terze case dei più abbienti. Federcasa, che rappresenta gli enti gestori di circa 770 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica, ha calcolato che, con un costo medio di 130 mila euro per alloggio, sarebbero bastati 26 miliardi per dare una casa popolare a tutte le famiglie bisognose, appena il 12 per cento della spesa per i bonus edilizi.

In altri termini, riqualificare tutte le case popolari e realizzare altri 200 mila alloggi per soddisfare l’intera domanda sarebbe costato circa 45 miliardi in meno del solo Superbonus, che ha consentito di intervenire su appena il 4 per cento degli immobili residenziali. Se negli anni Cinquanta Alcide De Gasperi e Amintore Fanfani realizzarono il Piano Ina-Casa per i poveri, con il Superbonus si è finiti per fare un Piano Fanfani per i ricchi.

La casa è dunque tornata a essere una grande questione nazionale, in presenza di una domanda abitativa insoddisfatta che può essere affrontata secondo due approcci distinti: l’accesso all’abitazione e il costo complessivo dell’abitare, non riconducibile al solo prezzo della casa. Servono quindi non semplicemente politiche della casa, ma politiche dell’abitare, differenziate e mirate.

In questo quadro il lavoro svolto da Ater rappresenta una prima tappa importante per avviare una riflessione strutturata sul tema della casa sociale in Umbria. È auspicabile che da questo contributo possa partire un percorso di confronto e approfondimento tra i diversi portatori di interesse, mantenendo alta l’attenzione su un problema che, prima o poi, dovrà trovare risposte adeguate.

Diego Zurli